Das Handwerker Magazin

BAUTRÄGER

Aufgabenbereich eines Bauträgers

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb herstellt. Wesentlicher Aspekt der Bauträgertätigkeit ist, dass der Bauträger dem Erwerber das Eigentum sowohl am Grundstück (oder grundstücksgleichen Recht) als auch am darauf erstellten Gebäude verschafft.

Der Bauträger baut mit eigenem oder finanziertem Geld auf eigenes Risiko. Nach Verkauf einer Einheit erhält er nach den Auflagen des Gesetzgebers insbesondere in Form der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Abschläge vom Käufer auf bereits erbrachte Leistungen (Grundstückskauf, Erstellung des Rohbaus etc.).

Wenn dagegen ein „normaler“ Bauunternehmer als Generalunternehmer oder Generalübernehmer tätig wird, so baut dieser auf einem Grundstück, welches dem Auftraggeber bereits gehört. Da in diesem Fall kein Grundeigentum übertragen wird, ist der Vertrag – im Gegensatz zum Bauträgervertrag – nicht notariell beurkundungspflichtig, sondern wird in der Regel lediglich in Schriftform abgeschlossen. Der Bauunternehmer erhält für erbrachte Bauleistung Abschlagszahlungen vom Kunden, die sich am Bautenstand orientieren.

Wissenswertes

Architect Explain Project Plan To Builder Contractor On Constuction Site

Die Bauabwicklung erfolgt zumeist durch Kauf und Entwicklung eines Grundstücks. Im Rahmen der Entwicklung werden sämtliche Bauleistungen von der Architektenplanung über die behördlichen Genehmigungen bis zur Bauausführung in Auftrag gegeben. Eigene Bauleistungen werden zumeist nicht erbracht. Die entwickelten Wohneinheiten werden vollständig verkauft. Im Vorratsbau entwickelt und baut der Bauträger, um vor oder während des Bauablaufs die Einheiten zu veräußern. Im Bestellbau wird der Bauträger erst mit Unterzeichnung des Kaufvertrags tätig. Der Gewinn des Bauträgers ergibt sich aus der Differenz der Gesamtkosten zur Erstellung des Wohnraumes und der erzielten Verkaufspreise.

Der Bauträgervertrag ist rechtlich betrachtet eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag und unterliegt den strengen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Insbesondere wenn der Vertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, zu dem die Bauleistungen noch nicht abgeschlossen sind, enthält der Vertrag werkvertragliche Elemente. Die MaBV regelt die zu leistenden Abschlagszahlungen entsprechend dem aktuellen Bautenstand (siehe Bautenstandsbericht). Der Bauträger verpflichtet sich, das Objekt entsprechend einer vereinbarten Baubeschreibung zu errichten, es nach Fertigstellung an den Kunden/Käufer zu übergeben und ihm das Eigentum an dem Objekt zu verschaffen.

Der Bauträgervertrag ist, da Grundbesitz verkauft wird, notariell zu beurkunden.

Da der Bauträger einziger Vertragspartner des Kunden ist, ist eine direkte Abstimmung des Kunden mit Handwerkern und Firmen nicht erforderlich und andererseits auch nur mit Zustimmung und Mitwirkung des Bauträgers möglich.

Der Bauträger ist gegenüber dem Erwerber für eine einwandfreie Ausführung vertraglich übernommener Verpflichtungen verantwortlich und muss dafür sorgen, dass alle Mängel beseitigt werden, die während der Bauzeit oder innerhalb der Gewährleistungszeit auftreten.

Neben dem Abschluss eines Bauträger- bzw. Bauvertrags ist auch denkbar, dass ein Käufer ein bereits fertiggestelltes (z. B. Altbau) oder auch halbfertiges Objekt (Ausbauhaus) vom Bauträger mit einem gewöhnlichen Kaufvertrag erwirbt. In letzterem Fall übernimmt der Käufer die Fertigstellung auf eigene Kosten und eigenes Risiko.

Die Projektsteuerung ist das Kernstück eines professionellen Baumanagements. Sie ermöglicht es, die Prozesse in der Projektarbeit so zu führen, dass die Projektziele erreicht werden können. Die Maßnahmen zur Qualitätsförderung dienen dazu, diese Prozesse laufend zu verbessern.

Zuverlässigkeit, Qualität und Zahlungsfähigkeit eines Bauträgers können vor Vertragsabschluss nach folgenden Kriterien geprüft werden:

  • Einholung einer Bankauskunft
  • Historie des Unternehmens
  • Sind Problemprojekte des Bauträgers bekannt
  • Einholung von Referenzen z. B. durch Kontakt mit früheren Käufern
  • Besichtigung von Referenzobjekten
  • Allgemeiner Ruf des Unternehmens
  • Baubegleitende Qualitätssicherung (z. B. TÜV oder DEKRA)

Das Berufsbild des Bauträgers hat folgende in der Praxis und Lehre unbestrittene Grund-struktur (Fünf-Säulen-Prinzip):

Bauherrnfunktion[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Bauträger ist Bauherr bzw. direkter Stellvertreter des Bauherrn. Bauherr ist, wer auf seine Verantwortung und sein Risiko eine bauliche Anlage vorbereitet und die notwendigen Maßnahmen setzt oder setzen lässt.

  • Bauwille wird gebildet
  • Projekt nach eigenen Vorstellungen
  • Bauwille entsteht originär

Bei Bauvorhaben auf eigenen Grundstücken und auf eigene Rechnung ist der Bauträger selbst Bauherr. Bei Bauten auf fremden Grundstücken oder für fremde Rechnung und auf fremdes Risiko ist der Bauträger als Baubetreuer zwar nicht selbst Bauherr, vertritt aber die Interessen des Bauherrn als dessen direkter Vertreter und in voller Projektverantwortung.

Drittbindung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Bauträger handelt in eigenem Namen, ist aber Dritten verpflichtet, für die er baut. Er setzt seine Baumaßnahmen in Hinblick auf eine schon bestehende oder künftige vertragliche Beziehung zum Nutzer des Bauvorhabens. Ferner betreibt er Projekte zum Zweck der Verwertung an die Nutzer des Projektes und tritt in direkte Beziehung zu den Nutzern.

Treuhandschaft[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Bauträger handelt ähnlich einem Treuhänder. Für den Bauträger besteht daher keine Freiheit mehr in der Verwendung der Baugelder. Wenn er für eine Mehrzahl von Erwerbern tätig ist, ist der zur Optimierung des Bauvorhabens in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht verpflichtet – Optimierungsverpflichtung.

Gesamtverantwortung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Bauträger trägt die umfassende unteilbare Verantwortung für das Gesamtbauvorhaben. Die Tätigkeit des Bauträgers sowie seine Verantwortung für die Realisierung des Bauvorhabens in allen Aspekten ist als umfassend zu betrachten.

  • Er veranlasst die notwendigen planerischen Arbeiten sach- und zeitgerecht
  • Er beauftragt die Ausführungsleistungen
  • Er leistet die Finanzierung, die rechtliche und wirtschaftliche Obsorge
  • Er besorgt die rechtliche Sicherstellung für die künftigen Nutzer
  • Er kontrolliert alle Baubelange in rechtlicher, wirtschaftlicher, kostenmäßiger und qualitativer Hinsicht
  • Er haftet letztlich seinem Kunden gegenüber als direkter Vertragspartner uneingeschränkt für alle Belange des Baues, auch für Fehler im Bereich seiner Auftraggeber (Möglichkeit des Regress).

Konzentrationsprinzip[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Bauträger soll sich auf seinen eigenen Wirkungskreis konzentrieren. Die Funktion des Bauträgers endet nicht mit der Fertigstellung und Übergabe des Bauwerks an den von ihm Betreuten, seinen Kunden, sondern reicht darüber hinaus: Er hat dafür zu sorgen, dass die rechtliche Ordnung hergestellt wird und seinem Kunden die vereinbarte Rechtsstellung verschafft wird sowie insbesondere, dass die Gewährleistung ordnungsgemäß abgewickelt wird. Es besteht Konfliktpotential bei gleichzeitigem Status als Bauausführender und/oder Gebäudeverwalter. Die Verwertung und Vermarktung des Bauvorhabens selbst bringt keine nennenswerten Kollisionsprobleme.

Leistungen des Bauträgers[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]

Der Bauträger veranlasst folgende Tätigkeiten bzw. führt diese selbst durch:

  • Grundstücksbeschaffung samt Prüfung der Projektvoraussetzungen
  • Projektentwicklung und Entwicklung des Bau- und Nutzungskonzeptes
  • Planungsphase der Projektentwicklung
  • Projektsteuerung
  • Baureifmachung
  • Baubetreuung

Die Leistungen des Bauträgers lassen sich durchaus auch als Baumanagement zusammenfassen – in organisatorischer, kaufmännischer und gesamtwirtschaftlicher Hinsicht.

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